Банкротство и ипотека: полная карта

Главное по теме

• Ипотечная квартира не прикрыта иммунитетом единственного жилья: это прямое исключение ст. 446 ГПК РФ, подтверждённое п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 48.
• Ипотека и остальные долги идут разными дорогами: обычные требования закрываются по ст. 213.28, залоговое — по своим правилам.
• Отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1 не списывает ипотечный долг и не прекращает ипотеку: оно выводит жильё из реализации.
• Согласия других кредиторов и финансового управляющего на такое соглашение не требуется, но нужна воля банка-залогодержателя и утверждение суда.
• Просрочка не закрывает дорогу к соглашению, однако порядок её устранения должен быть прописан в самом соглашении (п. 5 ст. 213.10-1).
• Для единственного пригодного ипотечного жилья пункт 5 Пленума № 48 связывает утрату залогового статуса с незаявлением требования либо пропуском срока при отказе суда восстановить его; прекращение залога — с завершением реализации имущества и освобождением должника, а не с одной датой неподачи требования.
• Итог зависит от документов: договора, расчёта долга, источника платежей и оценки суда.

Кому подходит и кому не подходит

Подходит

• Тем, чья квартира единственная и пригодна для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи: это обязательное условие п. 1 ст. 213.10-1.
• Тем, у кого есть подтверждённый источник платежей — доход, на который по закону об исполнительном производстве не может быть обращено взыскание, либо доходы после завершения процедур (подп. 4 п. 4 ст. 213.10-1).
• Тем, кто готов платить по первоначальным условиям: соглашение не даёт скидки по основному долгу и не применяет последствия ст. 126 и 213.11 (подп. 3 п. 4 ст. 213.10-1).
• Тем, кому хватает имущества для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, либо кто готов внести на спецсчёт до 10% стоимости жилья (п. 6 ст. 213.10-1).
• Тем, у кого дело возбуждено после 8 сентября 2024 года, либо раньше, но к этой дате жильё не было реализовано.

Не подходит

• Если квартира не единственная или в ней никто не проживает: признак единственности не подтверждается.
• Если доход нестабилен и с трудом покрывает платёж: соглашение исполняется добровольно, а срыв возвращает требование в реестр (п. 7, 9 ст. 213.10-1).

• Если суд сочтёт применение иммунитета к этому жилью необоснованным: в утверждении соглашения будет отказано (п. 8 ст. 213.10-1).
• Если задача — не платить банку, а тянуть время: механизм для этого не предназначен.

Нужна дополнительная проверка

• При нескольких договорах ипотеки, включая последующие, проверьте участие всех залоговых кредиторов из реестра и готовность каждого к соглашению, а не только одного банка (п. 2 ст. 213.10-1).

Что нужно проверить

• Статус жилья: единственность, пригодность для постоянного проживания, кто зарегистрирован и живёт фактически.
• Титул: собственники, доли, режим общей собственности супругов, наличие последующих договоров ипотеки.
• Кредитный договор: сумма, график, ставка, срок, условия досрочного требования.
• Договор об ипотеке: предмет залога, оценочная стоимость, способ обращения взыскания.
• Расчёт задолженности: основной долг, проценты, неустойка, дата и длительность просрочки, наличие судебного акта об обращении взыскания.
• Стадия дела: реструктуризация долгов, реализация имущества, завершение; дата возбуждения дела.
• Реестр требований: заявил ли банк требование и в каком статусе — залоговом или нет (п. 1 ст. 142, п. 5 Пленума N 48).
• Участники: созаёмщики, поручители, супруг, третьи лица, готовые принять обязательства по соглашению (п. 2 ст. 213.10-1).
• Материнский капитал: выделены ли доли детям, исполнено ли обязательство по оформлению.
• Источник платежей на весь срок соглашения и его устойчивость к изменению дохода.

Порядок действий

1. Собрать кредитный договор, договор об ипотеке, выписку из ЕГРН, справку о составе семьи и расчёт задолженности на дату обращения в суд.
2. Установить статус жилья: единственное ли оно, кто в нём живёт, есть ли доли в праве и последующие залоги.
3. Проверить реестр требований кредиторов: заявил ли банк требование и признано ли оно обеспеченным залогом.
4. Построить финансовую модель: ежемесячный платёж по договору, срок, остаток дохода после платы за жильё и расходов на процедуру.
5. Дождаться истечения срока, предусмотренного п. 2 ст. 213.8: ранее этого заключить отдельное мировое соглашение нельзя (п. 1 ст. 213.10-1).
6. Согласовать с банком проект соглашения, включая порядок и сроки устранения допущенной просрочки (п. 5 ст. 213.10-1).
7. При нехватке имущества для кредиторов первой и второй очереди внести средства на специальный банковский счёт (п. 6 ст. 213.10-1).
8. Подать соглашение на утверждение в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (п. 3 ст. 213.10-1).
9. После утверждения контролировать исполнение и хранить платёжные документы: неисполнение возвращает требование в реестр (п. 9 ст. 213.10-1).
10. Если соглашения нет и квартира идёт в реализацию, учитывать, что начальную цену и условия торгов по предмету залога определяет залоговый кредитор, а разногласия разрешает суд (п. 4 ст. 213.26).

Расходы и сроки

Размер вознаграждения финансового управляющего, расходы на оценщика, организатора торгов и публикации в ЕФРСБ здесь не приводятся: их нужно сверять по действующей редакции 127-ФЗ и по смете конкретного дела.

Три типичных сценария

Сценарий 1. Платежи идут, просрочки нет, давят другие долги

Если по ипотеке расчёт дисциплинированный, а банкротство нужно из-за потребительских долгов, требование банка остаётся в реестре как обеспеченное залогом. Для сохранения квартиры проверяют предусмотренные законом варианты, включая план по ст. 213.10, полное удовлетворение требования третьим лицом по п. 5 этой статьи и отдельное мировое соглашение: подп. 1 п. 4 ст. 213.10-1 выводит её из реализации, подп. 5 снимает требование из реестра, остальная задолженность идёт обычным путём. Отсутствие отдельного соглашения само по себе не решает судьбу залога: учитывают полное погашение, утверждённый план, действующее обеспечение и условия обращения взыскания.

Сценарий 2. Просрочка уже допущена

Просрочка не запрещает соглашение, но п. 5 ст. 213.10-1 требует прямо прописать порядок и сроки устранения нарушения. Без реалистичного графика погашения просроченной части суд не увидит исполнимого условия. Отдельное мировое соглашение не отменяет ранее вынесенный акт об обращении взыскания автоматически: вопрос снимается исполнением соглашения либо его отменой и возвратом требования в реестр (п. 9 ст. 213.10-1).

Сценарий 3. Есть созаёмщик, супруг или материнский капитал

Жильё в общей собственности супругов реализуется по п. 7 ст. 213.26, при этом супруг вправе требовать раздела до продажи (п. 7 Пленума N 48). При нескольких договорах ипотеки стороной соглашения становятся все залоговые кредиторы из реестра (п. 2 ст. 213.10-1). Доли детей, полученные за счёт материнского капитала, сами по себе не выводят квартиру из массы: они расширяют круг участников спора.

Когда вывод меняется

• Меняется дата возбуждения дела. Ст. 213.10-1 введена ФЗ от 08.08.2024 N 298-ФЗ и применяется к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024 года, а к ранее возбуждённым — если к этой дате жильё не реализовано.
• Меняется состав залоговых кредиторов: при последующей ипотеке круг сторон шире, и отказ одного банка блокирует схему.
• Меняется оценка суда: если применение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 к этому жилью признано необоснованным, соглашение не утверждается (п. 8 ст. 213.10-1).
• Меняется расчёт с кредиторами первой и второй очереди: при нехватке имущества без внесения средств на спецсчёт утверждение невозможно (п. 6 ст. 213.10-1).
• Меняется поведение самого залогодержателя: если банк не предъявил требование в деле о банкротстве или не восстановил пропущенный срок п. 1 ст. 142, он не вправе рассчитывать на удовлетворение за счёт предмета залога, а право залога прекращается после реализации при освобождении должника (п. 5 Пленума N 48).
• Меняется режим собственности: раздел общего имущества супругов и выдел долей разрешаются до продажи и влияют на объём конкурсной массы (п. 7 и 8 Пленума N 48, п. 7 ст. 213.26).
• Меняется дисциплина платежей: отмена определения, расторжение или неисполнение соглашения возвращают требование в реестр и открывают обращение взыскания (п. 9 ст. 213.10-1).

Ошибки, которые ухудшают ситуацию

• Рассчитывать на иммунитет единственного жилья, не глядя в реестр обременений: для ипотечного жилья ст. 446 ГПК РФ делает исключение.
• Смешивать обычное мировое соглашение в деле о банкротстве и отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1: это разные конструкции с разными последствиями.
• Ожидать, что утверждённое соглашение спишет ипотечный долг: требования и ипотека не прекращаются (подп. 2 п. 4 ст. 213.10-1).
• Подать соглашение раньше срока п. 2 ст. 213.8 — по п. 1 ст. 213.10-1 это прямое препятствие.
• Не зафиксировать в тексте порядок устранения просрочки, если она уже есть (п. 5 ст. 213.10-1).
• Забыть про кредиторов первой и второй очереди и про средства на специальном счёте по ст. 138 (п. 6 ст. 213.10-1).
• Не учесть созаёмщика, супруга и детей-сособственников: их права проверяются отдельно.
• Молчать об изменении дохода: добровольное исполнение прекращается, и требование возвращается в реестр.

Частые вопросы

Списут ли ипотеку при банкротстве?

При утверждённом отдельном соглашении ипотечное обязательство сохраняется и из освобождения исключается. Без соглашения жильё может быть реализовано, а судьба непогашенного остатка определяется итоговым судебным актом по статье 213.28; универсальный ответ «ипотека никогда не списывается» неверен. Обещать сохранение жилья нельзя: вывод делает суд по документам дела.

Заберут ли ипотечную квартиру, если она единственная?

Сам по себе статус единственного жилья квартиру в залоге не защищает: абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ прямо исключает предмет ипотеки, на который по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. Реализация идёт на открытых торгах, а начальную цену и условия определяет залоговый кредитор (п. 3 и 4 ст. 213.26).

Нужно ли согласие других кредиторов на отдельное мировое соглашение?

Нет. По п. 2 ст. 213.10-1 согласие иных кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа суду. Но без воли банка-залогодержателя соглашение не заключается.

Что будет с долгом после утверждения соглашения?

Требование исключается из реестра и не удовлетворяется в процедурах банкротства, при этом сами обязательство и ипотека сохраняются, а погашение идёт на первоначальных условиях (подп. 3 и 5 п. 4 ст. 213.10-1). Производство по делу о банкротстве утверждение соглашения не прекращает (п. 7 ст. 213.10-1).

Работает ли механизм, если уже есть просрочка?

Работает, но соглашение обязано содержать условия о порядке и сроках устранения нарушения (п. 5 ст. 213.10-1). Насколько такой график реалистичен, оценивает суд.

Может ли за меня платить третьё лицо?

Да. По п. 2 ст. 213.10-1 в заключении отдельного мирового соглашения вправе участвовать третьи лица, которые принимают на себя предусмотренные им права и обязанности.

Что будет, если перестать платить по соглашению?

Требование в непогашенной части восстанавливается в реестре, а банк получает право обратить взыскание на жильё — в рамках дела о банкротстве либо, если дело завершено, в порядке законодательства об ипотеке (п. 9 ст. 213.10-1).

Есть ли у механизма денежный порог?

Есть: при нехватке имущества для кредиторов первой и второй очереди на специальный банковский счёт вносятся средства, но не более 10% стоимости жилья по отчёту оценщика (п. 6 ст. 213.10-1).

Факты и документы для точного ответа

Перед консультацией соберите пакет, по которому можно проверить каждый из выводов выше.

• Кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями и полным графиком платежей.
• Договор об ипотеке и выписка из ЕГРН без среза дат: обременения, доли, история переходов.
• Расчёт задолженности от банка на свежую дату: основной долг, проценты, неустойка, дата первого просроченного платежа.
• Судебные акты по спору с банком, если они есть: иск о взыскании, обращение взыскания, отмена заочного решения.
• Определение арбитражного суда о введении процедуры и дата возбуждения дела о банкротстве — от них зависит применимость ст. 213.10-1.
• Выписка из реестра требований кредиторов с пометкой о залоговом статусе требования банка.
• Справки о доходах за 6-12 месяцев и документы о лицах на иждивении.
• Сведения о зарегистрированных и фактически проживающих в квартире, включая несовершеннолетних.
• Документы по материнскому капиталу и обязательства о выделении долей, если капитал использовался.
• Проект отдельного мирового соглашения или позиция банка, если переговоры уже начаты.

Источники и проверка

• Статья 213.10 — залог в реструктуризации и погашение третьим лицом
• Статья 213.10-1 127-ФЗ: особенности заключения мирового соглашения с ипотечным кредитором
• Статья 213.25 127-ФЗ: имущество, подлежащее реализации
• Статья 213.26 127-ФЗ: особенности реализации имущества гражданина
• Статья 213.28 127-ФЗ: завершение расчётов и освобождение от обязательств
• Статья 446 ГПК РФ: имущество, на которое не может быть обращено взыскание
• Статья 50 Закона об ипотеке № 102-ФЗ — обращение взыскания на заложенное имущество
• Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 48 о формировании и распределении конкурсной массы

Актуальность применимой редакции норм требует отдельной проверки. Юридическая экспертиза конкретного дела не проводится.