Как проверяют возможность сохранить ипотечное жильё

Главное по теме

• Абзац второй части 1 ст. 446 ГПК РФ выносит предмет ипотеки за пределы иммунитета единственного жилья; банк обращает взыскание и тогда, когда в отношении должника введены процедуры банкротства (пункт 1 ст. 50 102-ФЗ, абзац введён ФЗ от 29.12.2014 № 476-ФЗ).
• Незаложенное единственное жильё защищается иначе: финансовый управляющий исключает его из конкурсной массы по пункту 3 ст. 213.25 127-ФЗ, а пункт 2 той же статьи позволяет суду исключать малоценное имущество на общую сумму не более 10 000 рублей.
• Специальный механизм удержания заложенного жилья — отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1: его утверждает арбитражный суд, требования банка и ипотека не прекращаются, платежи идут на первоначальных условиях.
• Соглашение применяется к делам, возбуждённым после 08.09.2024, а к более ранним — если жильё к этой дате не было реализовано; при допущенной просрочке в текст обязательны условия о порядке и сроках её устранения (пункт 5), а платить можно только за счёт доходов, защищённых законом об исполнительном производстве, доходов после завершения процедур или денег участвующих третьих лиц (пункты 2 и 4).
• Если иного имущества для кредиторов первой и второй очереди не хватает, соглашение утверждается только при внесении на специальный счёт средств для таких требований — не более 10 процентов стоимости жилья по отчёту оценщика (пункт 6).
• При реализации единственного ипотечного жилья действует ст. 213.27-1 (введена ФЗ от 23.03.2026 № 62-ФЗ): 80 процентов соответствующей части выручки — залоговому кредитору, по 10 процентов — кредиторам первой и второй очереди и должнику в пределах подтверждённых вложений.
• Переписка жилья на родственников перед подачей заявления защиты не создаёт: сделки проверяются по ст. 61.2 в пределах одного года (неравноценность) и трёх лет (вред кредиторам).

Собрать вопросы по жилью, залогу и созаёмщикам

Кому подходит и кому не подходит

Подходит, когда механизмы ст. 213.10-1 могут быть соблюдены:

• помещение — единственное пригодное для постоянного проживания должника и совместно проживающих членов семьи и одновременно предмет ипотеки, на которое по закону об ипотеке может быть обращено взыскание;
• просрочка отсутствует или в соглашении есть реальный график её устранения;
• подтверждён источник платежей: доходы, защищённые законом об исполнительном производстве, доходы после завершения процедур, деньги участвующего третьего лица;
• хватает иного имущества для требований кредиторов первой и второй очереди либо есть чем внести средства на специальный счёт;
• дело о банкротстве возбуждено после 08.09.2024 (для более ранних дел — только если жильё к 08.09.2024 не было реализовано).

Не подходит, когда:

• жилье не единственное или не пригодное для постоянного проживания, либо иммунитет признан бы необоснованным (пункт 8 ст. 213.10-1);
• просрочка велика и устранить её в разумный срок нечем, а банк не готов договариваться;
• платежей «на обещаниях» недостаточно: без исполнимого источника денег суд соглашение не утвердит;
• есть последующая ипотека, но не все залоговые кредиторы из реестра готовы быть сторонами соглашения (абзац четвёртый пункта 2);
• цель — убрать квартиру на имя родственников, чтобы «спрятать» её от взыскания: такие сделки оспариваются по ст. 61.2, а недобросовестность учитывается судом при сокращении выплат должнику (пункт 3 ст. 213.27-1).

Что нужно проверить

Прежде чем делать вывод о применимости механизмов, проверяются факты и документы:

• выписка ЕГРН: собственник, доли, обременения, все зарегистрированные ипотеки, дата и основание перехода права;
• кредитный договор и договор об ипотеке: размер обеспеченного требования, условия обращения взыскания, право банка на досрочное истребование;
• наличие и размер просрочки, решения судов о взыскании, статус исполнительного производства;
• статус «единственности»: другая недвижимость должника и совместно проживающих членов семьи, пригодность помещения для постоянного проживания;
• доходы должника: вид, размер, защита от взыскания по ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ, остаток после обязательных платежей;
• документы третьего лица, если он будет платить: источник средств и готовность участвовать в соглашении как сторона;
• отчёт оценщика о стоимости жилья: от него зависит предел 10 процентов по пункту 6 ст. 213.10-1;
• дата возбуждения дела о банкротстве (применимость ст. 213.10-1 с 08.09.2024) и текущая стадия процедуры;
• сделки с недвижимостью за три года до подачи заявления; режим общего имущества супругов (пункт 7 ст. 213.26).

Порядок действий

1. Зафиксировать правовой статус жилья: ЕГРН, договоры, все ипотеки (включая последующие), доли совладельцев. Без этого невозможно определить, какой механизм вообще применим.
2. Рассчитать просрочку и график её устранения: пункт 5 ст. 213.10-1 требует, чтобы при допущенной просрочке соглашение содержало условия о порядке и сроках устранения нарушения.
3. Подтвердить источник платежей: доходы, на которые не может быть обращено взыскание, доходы после завершения процедур, деньги третьего лица (подпункт 4 пункта 4, абзац пятый пункта 2 ст. 213.10-1).
4. Проверить обеспеченность требований кредиторов первой и второй очереди: если иного имущества не хватает — внести на специальный банковский счёт по ст. 138 127-ФЗ средства для их погашения, но не более 10 процентов стоимости жилья по отчёту оценщика (пункт 6).
5. Согласовать проект соглашения с банком; при последующих ипотеках к соглашению присоединяются все залоговые кредиторы из реестра. Подать соглашение в арбитражный суд можно не ранее истечения срока, предусмотренного пунктом 2 ст. 213.8 127-ФЗ (пункт 1 ст. 213.10-1).
6. Получить определение суда об утверждении: несогласие финансового управляющего не препятствует утверждению (пункт 2), но утверждение не прекращает дело о банкротстве (пункт 7).
7. Исполнять утверждённое соглашение добровольно: требования исключаются из реестра, взыскание на жильё в процедурах не обращается, долг и ипотека продолжают действовать (пункт 4).
8. Если жильё сохранить не удалось и идёт реализация: положение о порядке, условиях и сроках реализации готовится управляющим в течение месяца после описи и оценки и утверждается собранием кредиторов в течение двух месяцев (пункт 1 ст. 213.26); недвижимость продаётся на открытых торгах, начальную цену определяет залоговый кредитор (пункты 3 и 4). Распределение выручки — по ст. 213.27-1.

Расходы и сроки

Сравнение механизмов: что закон предусматривает, что нужно подтвердить и чем рискует должник. Расходы на финансового управляющего, оценщика и организацию торгов зависят от дела и здесь не оцениваются: их размер определяется договорами и судебными актами.

Ключевые даты: ст. 213.10-1 действует по делам, возбуждённым после 08.09.2024, а по более ранним — если жильё к этой дате не было реализовано; ст. 213.27-1 введена ФЗ от 23.03.2026 № 62-ФЗ и входит в действующую редакцию 127-ФЗ (ред. от 04.08.2026);

Три типичных сценария

Сценарий первый: платежи идут, банкротство только начинается. Если просрочки нет или она незначительна, доход должника состоит из защищённых от взыскания выплат, а банк готов подписать документ, то после истечения срока по пункту 2 ст. 213.8 127-ФЗ подаётся отдельное мировое соглашение (ст. 213.10-1). После утверждения судом жильё не включается в массу для реализации, требование банка исключается из реестра, но ипотека и обязательство продолжают действовать на первоначальных условиях.

Сценарий второй: просрочка есть, кредиторов первой и второй очереди обеспечить нечем. Если у гражданина есть кредиторы первой или второй очереди, а иного имущества, кроме указанного в пункте 6 статьи 213.10-1 жилья и земельного участка, недостаточно для погашения их требований, для утверждения соглашения нужно внести на специальный счёт средства для таких расчётов — но не более 10 процентов стоимости жилья по отчёту оценщика (пункт 6 ст. 213.10-1). Здесь речь о требованиях к должнику, а не о выплатах, которые получает он сам. Поскольку в этом примере есть просрочка по ипотеке, соглашение также должно содержать условия о порядке и сроках её устранения (пункт 5).

Сценарий третий: жилья лишились. Если соглашение не утверждено или не исполнялось, требование восстанавливается в реестре, квартира продаётся на открытых торгах (пункт 9 ст. 213.10-1, пункт 3 ст. 213.26). После расходов по пункту 6 ст. 138 из оставшейся части выручки 80 процентов, но не более суммы обеспеченного требования с санкциями и процентами по пункту 2.1 ст. 126, идёт залоговому кредитору; 10 процентов — кредиторам первой и второй очереди; 10 процентов, но не более подтверждённого первоначального взноса и уплаченных платежей, — должнику; остатки — на непогашенную часть ипотечного требования, затем должнику (ст. 213.27-1).

Когда вывод меняется

• Жильё не единственное или пригодно формально, но по метражу и характеристикам явно превышает разумную потребность семьи: иммунитет и оставляемые после продажи суммы пересматриваются судом (пункт 8 ст. 213.10-1, пункт 3 ст. 213.27-1).
• Дело о банкротстве возбуждено до 08.09.2024: ст. 213.10-1 применяется к таким делам, только если к этой дате жильё не было реализовано.
• Жильё уже продано или реализовано в процедуре: проверьте дату реализации, применимую редакцию нормы и судебные определения по расчётам. Редакционная дата страницы сама по себе не определяет применимость закона.
• Появилась последующая ипотека: в соглашении должны участвовать все залоговые кредиторы, включённые в реестр (абзац четвёртый пункта 2 ст. 213.10-1).
• Жильё в общей собственности супругов: по общему правилу реализуется общий объект, а в массу поступает соответствующая доле должника часть выручки; права супруга и общие обязательства учитываются по пункту 7 статьи 213.26.
• Согласие банка получено, но суд соглашение не утвердил: защита не действует, требования остаются в реестре.
• Соглашение расторгнуто или отменено: обеспеченные ипотекой требования восстанавливаются в реестре, а после завершения процедуры кредитор обращает взыскание уже вне дела о банкротстве по закону об ипотеке (пункт 9).
• Меняются редакции законодательства: страница описывает нормы в редакциях, открытых 25.09.2026, и не заменяет проверку действующих актов.

Ошибки, которые ухудшают ситуацию

• Переписать квартиру на родителей или детей перед подачей заявления. Безвозмездные и неравноценные сделки с заинтересованными лицами оспариваются по ст. 61.2: один год по неравноценности, три года по вреду кредиторам, имущество возвращается в массу.
• Считать, что «единственное жильё» автоматически защищает ипотечную квартиру: абзац второй части 1 ст. 446 ГПК РФ прямо выносит предмет ипотеки за пределы иммунитета.
• Прекращать платежи на время подготовки соглашения: просрочка копируется, банк получает основание для обращения взыскания, а соглашение без графика устранения просрочки не проходит (пункт 5 ст. 213.10-1).
• Ставить в проект дохода, не подтверждённые документами: суд проверяет исполнимость источника платежей (подпункт 4 пункта 4), «обещания платить» основанием для утверждения не являются.
• Игнорировать кредиторов первой и второй очереди: без внесения средств на специальный счёт (пункт 6) соглашение не утверждается, даже если банк согласен.
• Забыть про последующие ипотеки: отсутствие одного залогового кредитора в числе сторон делает соглашение невозможным.
• Считать 10 процентов для должника гарантированной выплатой без лимита подтверждённых вложений и судебной проверки: ст. 213.27-1 оставляет суду право уменьшить суммы при избыточности жилья и недобросовестности должника (пункт 3).

Частые вопросы

Распространяется ли иммунитет единственного жилья на ипотечную квартиру?

Нет. Абзац второй части 1 ст. 446 ГПК РФ исключает из-под иммунитета жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание.

Отдельное мировое соглашение списывает ипотечный долг?

Нет. По подпункту 2 пункта 4 ст. 213.10-1 требования, обеспеченные ипотекой, и сама ипотека не прекращаются: соглашение регулирует порядок их удовлетворения на первоначальных условиях, а не прощение долга.

Кто может платить, если доход должника минимален?

Сам должник — за счёт доходов, на которые по закону об исполнительном производстве не может быть обращено взыскание, и доходов после завершения процедур; а также третье лицо, участвующее в соглашении и принимающее на себя права и обязанности по нему (пункты 2 и 4 ст. 213.10-1).

Может ли финансовый управляющий заблокировать утверждение соглашения?

Нет, его несогласие не является основанием для отказа суду (пункт 2 ст. 213.10-1). Отказать суд обязан по иным основаниям, например если применение иммунитета к жилью было бы необоснованным (пункт 8).

Сколько нужно внести на специальный счёт, если иного имущества нет?

Средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди — но не более 10 процентов стоимости жилья, определённой по отчёту оценщика (пункт 6 ст. 213.10-1).

Что будет, если соглашение расторгнуть или не исполнять?

Непогашенная часть требований восстанавливается в реестре, если процедура не завершена, а залоговый кредитор получает право обратить взыскание на жильё в деле о банкротстве или после его завершения — во внебанкротном порядке по закону об ипотеке (пункт 9 ст. 213.10-1).

Как делится выручка от продажи единственного ипотечного жилья?

После расходов по пункту 6 ст. 138: 80 процентов части выручки — залоговому кредитору, но не более суммы требования с санкциями и процентами; 10 процентов — кредиторам первой и второй очереди; 10 процентов — должнику в пределах подтверждённых вложений; остатки — на непогашенную часть ипотечного требования и затем должнику (ст. 213.27-1, введена ФЗ от 23.03.2026 № 62-ФЗ).

Факты и документы для точного ответа

Для разбора вопроса о сохранении конкретного объекта нужны:

• выписка ЕГРН на жильё и участок, все зарегистрированные обременения;
• кредитный договор, договор об ипотеке, закладные (если выдавались), дополнительные документы банка о переуступке прав;
• расчёт задолженности и просрочки на текущую дату, платёжные документы, подтверждение первоначального взноса;
• справки о доходах должника и третьих лиц с указанием вида выплат и их защиты от взыскания;
• сведения о другой недвижимости должника и совместно проживающих членов семьи, характеристика помещения;
• отчёт оценщика о стоимости жилья;
• сведения о кредиторах первой и второй очереди и ином имуществе должника;
• определение суда о принятии заявления, дата возбуждения дела, стадия процедуры;
• перечень сделок должника с недвижимостью за три года до подачи заявления.

Итоговый вывод по конкретному делу зависит от этих документов и обстоятельств, а не от общих правил страницы.

Источники и проверка

• Абзац второй части 1 ст. 446 ГПК РФ — иммунитет единственного жилья не распространяется на предмет ипотеки.
• Пункт 1 ст. 50 102-ФЗ — обращение взыскания залогодержателем, в том числе к должнику в процедурах банкротства (абзац введён ФЗ от 29.12.2014 № 476-ФЗ).
• Статья 213.25 127-ФЗ — пункт 2: исключение судом малоценного имущества в пределах 10 000 рублей; пункт 3: исключение из массы имущества, защищённого процессуальным законодательством.
• Статья 213.26 127-ФЗ — сроки положения о реализации, открытые торги по недвижимости, начальная цена залогового предмета, режим общего имущества супругов.
• Статья 213.10-1 127-ФЗ — отдельное мировое соглашение: условия, источники платежей, лимит 10 процентов стоимости, основания отказа и последствия неисполнения; применяется к делам после 08.09.2024, а к ранее возбуждённым — если жильё к этой дате не было реализовано.
• Статья 213.27-1 127-ФЗ — распределение выручки от продажи единственного ипотечного жилья: 80/10/10 и последующие очереди, право суда уменьшать оставляемые суммы.
• Статья 61.2 127-ФЗ — оспаривание сделок: один год (неравноценность) и три года (вред кредиторам).
• Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ — текст закона, вводящего ст. 213.27-1 и поправки к ст. 213.27. Юридическая экспертиза конкретного дела не проводится.